По повод на публикуваната статистика следва да се направят някой уточнения.
Повечето от порталите за недвижими имоти в България переодично публикуват статистика за цените на имотите в определени населени места.
Тези статистики отразяват средните офертни цени към даден момент, а често се публикува и статистика отразяваща изменнеието на цените, като се посочват и графики на това изменеие. В периоди когато има постоянен растеж, както беше предходните няколко години или с бърз спад на цените на някой имоти, каквато е ситуацията от миналия септември, особено през зимните месеци, графиките към статистиките са доста “ефектни”. Скедва обаче да се имат предвид някоко неща
На първо място следва да се отбележи, статистиките които се публикуват са на база офертна “цена-продава”. Цената на която продавачите предлагат своя имот и цената която купувачите са склонни да заплатят за конкретния имот рядко съвпадат и пазарът “налага” цена различна от офертните цени на които се публикуват обяви в съответните портали. За средна пазарна цена на даден вид имоти следва да се посочва средна цена от реализирани сделки, а не осреднени офертни цени. Националният статистически институт ползва данни подавани от Агенцията по вписванията, т.е. реализирани сделки. Средните цени давани от НСИ обаче също не отразяват реалните пазарни цени, тъй като в нотариалния акт за покупко-продажба обикновенно се посочва като цена данъчната оценка на имота. Причините за това са ясни и няма да ги коментирам в момента.
Вторият коментар, който искам да направя е донякъде следствие от пръвия. Както вече посочих цените посочени в статистиките са офертни. В публикуваните обяви в различните портали винаги има един тип обяви на които купувачите и брокерите на имоти гледат с насмешка. Това са обяви публикувани от “оптимисти”, които обявяват цена на имота в пъти по-висока от цената на сходни имоти. Както често се шегуват брокерите – това са имоти със златни дръжки на вратите. Ясно е, че съответния имот никога няма да се реализира на обявената цена, но при изчисляване на средна величина обявата влияе върху средната величина, който се изчислява. Подобни примери “побутват” средната цена на съответния тип имити нагоре, особено ако обявите на този тип имоти за периода са малко. Теорията на статистиката познава методи да “премахне” подобно влияние. Не е ясно обаче колко от предоставените статистики са използвали тези методи. По моето лично мнение повечето от представените статистики са достойни за курсова работа на студент по икономика втори курс, отколкото за задълбочен анализ.
На трето място искам да отбележа факта, че се обявяват имоти чието състояние е различно. Да вземем за пример двустаен монолитен апартамент старо строителство. Въпросният имот може да е в сграда построена 1960г., а може да е и в сграда построена 1990г., възможно е да е на последен етаж, в сграда без работещ асаньор, възможно и да е на първи етаж над магазини например, да не говорим за вътрешно сътояние – понятие като добро сътояние, лукс или за козметичен ремонт може да означава всичко. Два “еднакви” апартамента могат да имат различна цена в зависимост от състоянието в което са. При изготвяне на статистика обаче цените на всички апартаменти се осредняват без оглед на сътоянието.
Четвъртия ми коментар е относно степента в която се обобщават данни. В някой статистики апартаментите са разделени на едностайни, двустайни и т.н., без да се посочва дали са панелни или монолитни, подобно обобщаване не е недопустимо, но не мога да кажа и че е особено коректно. Подобно е положението когато апартаментите са разделени на монолитни и панелни без оглед големината на жилището.
Петото нещо което искам да коментирам е понятието “централна част”. За различните брокери, респективно портали за имоти. Понятието има различен “географски” обхват. Няма град в България за който да е ясно ограничено понятието централна част, да не говорим за понятието “Широк център” – понякога имот намиращ се в “широк център” е по-близо до края на града, отколкото до центъра.
Коментарите могат да продължат с шести, седми и т.н. аз обаче смятам да спра до тук. Все пак не съм Мартин Лутер и не смятам да публикувам “95 тезиса за развитието на статистиката в България”.
Последно ще отправя един съвет към потенциалните продавачи на имоти: Когато се ориентирате за пазарната цена на квадратем метър жилищна площ не гледайте директно какво е посочено в статистиката на някой портал за недвижими имоти. За да определите цената на своето жилище прегледайте и обявите които са формирали съответната средна цена и не забравяйте да прецените доколко състоянието на вашия имот отговаря на “средното ниво” от обявите, ако изобщо може да се говори за такова “средно ниво”.